Имущественные инвестиции

Инвестиционная недвижимость: понятие и бухгалтерский учет – SPRINTinvest.RU

Имущественные инвестиции

Инвестиционная недвижимость — это имущество, приобретенное с целью получения дохода от инвестиций в виде дохода от аренды, будущей перепродажи имущества или и того и другого.

Примерами инвестиционной недвижимости могут служить земельные участки, здания, изолированные помещения, гаражи, машино-места и так далее. Обозначенное имущество может принадлежать индивидуальному инвестору, группе инвесторов или корпорации.

Инвестиционная собственность может быть долгосрочным или краткосрочным вложением. В последнем случае имущество покупается, перестраивается или реконструируется и продается с прибылью в течение короткого периода, обычно исчисляемого несколькими месяцами.

Инвесторы иногда проводят исследования, чтобы определить лучшее и наиболее выгодное использование имущества.

Если недвижимость пригодна для коммерческого использования и проживания, инвестор взвешивает все «за» и «против», пока не выяснит, какая из них имеет самую высокую потенциальную норму прибыли. Затем он использует ее соответствующим образом.

Инвестиционная собственность часто ассоциируется со вторым домом: первый – для проживания инвестора и членов его семьи, второй – для извлечения прибыли.

Например, семья может приобрести коттедж или другую собственность для отдыха, чтобы использовать их самостоятельно, или же обладатель жилья в городе может приобрести апартаменты или загородный домик в качестве временного жилья на выходные.

Инвестиционная недвижимость в бюджетных учреждениях

Возможности бюджетных учреждений по содержанию и использованию инвестиционной недвижимости, как правило, ограничены законодательно во избежание коррупционных проявлений, связанных с возможными злоупотреблениями со стороны чиновников.

Некоммерческие организации в принципе лишены возможности сдавать наличествующие помещения в аренду или иным образом извлекать имущественную выгоду от недвижимых активов.

Для большинства государственных органов получение дохода за счет передачи во временное владение или пользование числящихся на балансе объектов недвижимости запрещено, поскольку по своим признакам такая деятельность весьма схожа с предпринимательской.

Сталкиваясь на рынке с предложениями о вложении средств в те или иные недвижимые объекты, следует тщательно изучить их правовой статус, дабы не попасться на уловки мошенников или нечистых на руку госслужащих.

Бухгалтерский учет инвестиционной недвижимости

Согласно международному стандарту бухгалтерского учета инвестиционной собственности SSAP 19, последняя должна отражаться в бухгалтерском балансе по рыночной стоимости и не подлежит амортизации.

Указанный стандарт имеет наибольшее распространение в англоязычных странах (США, Канада, Великобритания и другие).

Для правильного отражения конкретного объекта недвижимости в бухгалтерском учете в качестве инвестиционной недвижимости требуется установление его соответствия законодательно определенным критериям. Обычно речь идет о том, что:

  • рассматриваемое имущество сдается во временное пользование (аренду) сторонним лицам (организациям) на возмездной основе;
  • субъект бухгалтерского учета рассчитывает извлекать экономическую выгоду от такого имущества;
  • имеется реальная возможность денежной оценки указанного имущества.

Главный критерий отнесения имущества к инвестиционному – факт сдачи его в аренду. Использование этого же имущества в текущей деятельности предприятия или субъекта хозяйствования влечет за собой его признание операционным имуществом.

Базовой единицей бухучета будет выступать инвентарный объект (конкретное здание или сооружение, помещение и т.п.).

Документальный учет операций производится по счету 03 «Доходные вложения в материальные активы» и субсчету 03-1 «Инвестиционная недвижимость». Операционная же недвижимость отражается по счету 01 «Основные средства».

Международный стандарт финансовой отчетности IAS 40: «инвестиционная недвижимость»

IAS 40 «Инвестиционная собственность» применяется к учету имущества (земли и/или зданий), предназначенного для получения арендной платы или повышения стоимости капитала (или обоих).

Инвестиционные свойства первоначально оцениваются по себестоимости и, за некоторыми исключениями, могут впоследствии оцениваться с использованием модели затрат или модели справедливой стоимости.

Изменения справедливой стоимости могут включаться в состав прибыли или убытка.

IAS 40 был переиздан в декабре 2003 года и применяется к годовым периодам, начинающимся 1 января 2005 года или после этой даты.

Примерами инвестиционной недвижимости, подлежащей учету в соответствии с обозначенным стандартом, могут служить (1) земля, удерживаемая для долгосрочного прироста капитала; (2) земельные участки или строящиеся здания, удерживаемые для неопределенного будущего использования, например, для сдачи под операционную аренду.

Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости

Недвижимость обретает статус инвестиционной после оформления в отношении ее договорных обязательств между собственником и заинтересованным в потреблении ее полезных свойств пользователем.

Для грамотного управления такой недвижимостью собственнику придется прибегнуть к исчислению множественных численных показателей, которые в совокупности и будут определять ее инвестиционную привлекательность.

К таким показателям, в частности, причисляют чистый операционный доход, генерируемый недвижимостью денежный поток, валовый потенциальный доход, чистую приведенную стоимость актива и ряд других.

К примеру, чистый операционный доход (NOI) являет собой совокупный годовой доход от аренды недвижимости, получаемой от сдачи в аренду после вычета всех расходов, понесенных в результате хозяйственных операций.

Отдельному учету подлежат ежемесячные арендные платежи. Их совокупный объем за год определяет общий годовой доход.

Разница между этим показателем и операционными расходами за тот же период образует прибыль (если она положительна) или убытки (если она отрицательна) собственника имущества.

Денежный поток эквивалентен чистому операционному доходу после вычета расходов на обслуживание долга, то есть платежей по ипотеке.

Положительный поток денежных средств указывает на то, что инвестиционные объекты в сфере недвижимости приносят прибыль, а отрицательный поток денежных средств указывает на необходимость отказа от инвестиций, поскольку те генерируют одни лишь убытки.

До принятия ответственных инвестиционных решений полезно рассчитать валовую потенциальную ренту (валовый потенциальный доход, то есть общая сумма арендной платы, которую недвижимость может реализовать, если она будет полностью занята, а все арендаторы будут исправно уплачивать арендную плату), которую сулят вложения в конкретный объект.

Источник: https://sprintinvest.ru/investicionnaya-nedvizhimost-ponyatie-i-buhgalterskij-uchet

Инвестиции (стр. 1 из 2)

Имущественные инвестиции

1. Основные понятия и определения.

Исследование проблем инвестирования всегда находилось в центре экономической науки.

Это обусловлено тем, что инве­стиции затрагивают самые глубинные основы хозяйственной деятельности, определяя процесс экономического роста в це­лом.

Конкретно в Украине все термины, связанные с инвести­циями, стали употребляться относительно недавно. Поэтому, их уяснение является необходимым условием дальнейшего опи­сания данной проблемы.

Понятие инвестиции (от лат.investio — одеваю) практиче­ски в любом словаре трактуется как вложения капитала в от­расли экономики внутри страны и за границей[1].

Это опреде­ление уточняется целым рядом других, которые указаны в та­ких законах, как «Об инвестиционной деятельности», «О налогообложении прибыли предприятий», «О режиме иностран­ного инвестирования», «Про внешнеэкономическую деятель­ность предприятия».

Итак, сделаем краткий обзор данных понятий по отечественному законодательству.

Инвестиции — все виды имущественных и интеллектуаль­ных ценностей, которые вкладываются в объекты предпринима­тельской и других видов деятельности, в результате которой создается прибыль(доход) или достигается социальный эф­фект[2].

Немного детальнее рассмотрена сущность процесса вложе­ния инвестиций в Законе Украины «Про налогообложение пред­приятий» (ст.1.28):

Инвестиция хозяйственная операция, которая преду­сматривает приобретение основных фондов, нематериальных активов, корпоративных прав и ценных бумаг в обмен на средства или имущество.

Под ценностями или средствами обмена по украинскому за­конодательству подразумевается следующее:

— денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги;

— движимое и недвижимое имущество;

— имущественные права, связанные с авторским правом, опытом и другими видами интеллектуальных ценностей;

— совокупность технических, технологических, коммерче­ских и иных знаний, оформленных в виде технической документации, навыков и производственного опыта, не­обходимого для организации того или иного вида про­изводства, но не запатентованного («ноу-хау»);

— права пользования землей, водой, ресурсами, домами, сооружениями, оборудованием, а также иные имущест­венные права;

— иные ценности[3].

Исходя из данного выше определения инвестиций, следует отметить, что не всякое вложение сбережений (имущественных и интеллектуальных ценностей) представляет собой инвести­ции.

Например, если физическое лицо приобретает у другого физического лица ценные бумаги, то инвестиции такого рода носят ограниченный характер, поскольку при этом происходит только изменение их собственников, т.е.

имеет место акт передачи денежных средств и приобретения прав на получение в будущем доходов компании, акции которой были приобре­тены.

Следующее, не менее важное определение, уточняющее сущ­ность инвестиций — это инвестиционная деятельность.

Инвестиционная деятельность это совокупность практических действий граждан, юридических лиц и государ­ства по реализации инвестиций[4].

Инвестиционная деятельность может осуществляться в форме:

— инвестирования, осуществляемого гражданами, негосу­дарственными предприятиями, хозяйственными ассоциа­циями, объединениями и обществами, а также общест­венными и религиозными организациями, другими юриди­ческими лицами, основанными на коллективной собст­венности;

— государственного инвестирования;

— иностранного инвестирования;

— совместного инвестирования средств и ценностей граж­данами и юридическими лицами Украины и иностранных государств.

Объектом инвестиционной деятельности может являться лю­бое имущество, в том числе основные фонды и оборотные средства во всех сферах народного хозяйства, ценные бу­маги, целевые денежные вклады, научно-техническая продук­ция, интеллектуальные ценности, другие объекты собственно­сти, а также имущественные права.

Субъектами инвестиционной деятельности (инвесторами и участниками) могут быть граждане и юридические лица Ук­раины и иностранных государств, а также государства в лице правительств.

Инвесторы — субъекты инвестиционной деятельности, кото­рые принимают решение о вложении собственных, заемных и привлеченных имущественных и интеллектуальных ценностей в объекты инвестирования.

Инвесторы, по закону, могут выступать в роли вкладчиков, кредиторов, покупателей, а также исполнять функции любого участника инвестиционной деятельности. Права у всех инвесторов, независимо от формы собственности, равны и размещение инвестиций в любые объекты является их неотъемлемым правом, охраняемым законом.

Инвестор определяет цели, направления и объемы инвестиций и привлекает для их реализации на договорной основе любых участников инвестиционной деятельности, в том числе и путем организации конкурсов и торгов. Государство и должностные лица не имеют права вмешиваться в договорные отношения участников инвестиционной деятельности сверх своей компетенции.

Инвестиционный цикл — комплекс мероприятий от момента принятия решения об инвестировании до завершающей стадии инвестиционного проекта, в частности, например, научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы, принятие инвестиционных решений, планирование и проектирование, подготовка к строительству, строительство, выход на проектные показатели и режим окупаемости вложений.

Инвестиционный цикл состоит из трех основных периодов:

1.Прединвестиционная фаза.

2.Фаза инвестиций — собственно затраты, вложения средств.

3.Эксплутационная фаза — возмещение затраченных средств.

Инвестиционный процесс — ряд повторяющихся инвестиционных циклов. За последние годы в Украине значительно увеличилось число активных участников инвестиционного процесса. Из-за огромного количества появившихся финансовых посредников он сильно усложнен.

Инвестиционным комплексом называется система предприятий и организаций, выполняющих в производстве функцию создания необходимых недвижимых основных фондов, достаточных для деятельности предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства. В состав инвестиционного комплекса входят:

1. Инвесторы — вкладчики капитала.

2. Промышленности и предприятия, связанные с производством и поставкой предметов для инвестиционного комплекса (создание основных фондов, поставка, строительство).

3. Инвестиционные банки.

4. Рыночная инфраструктура инвестиционного комплекса.

5. Органы государственного регулирования рыночных отношений в инвестиционном комплексе.

Законом Украины «Об иностранных инвестициях» от 13 марта 1992 года и декретом Кабинета Министров Украины от 20 мая 1993 года, определены следующие понятия:

Иностранные инвестиции все виды ценностей, которые вкладываются иностранными инвесторами в объекты инвестиционной деятельности в соответствии с действующим законодательством Украины.

Иностранные инвесторы:

· юридические лица, созданные по законодательству иному, чем законодательство Украины;

· физические лица, не имеющие постоянного места жительства на территории Украины;

· иностранные государства, международные государственные и негосударственные организации;

· другие иностранные субъекты хозяйственной деятельности, которые признаются таковыми действующим законодательством Украины.

2.Экономическая сущность инвестиций.

Как уже говорилось, инвестиции в наиболее широкой трактовке представляют собой вложения капитала с целью последующего его увеличения. При этом прирост капитала должен быть достаточным для того, чтобы компенсировать инвестору отказ от использования имеющихся средств на потребление в текущем периоде, вознаградить его за риск, возместить потери от инфляции в текущем периоде.

Источником прироста капитала и движущим мотивом осуществления инвестиций является получаемая от них прибыль. Эти два процесса — вложение капитала и получение прибыли — могут происходить в различной временной последовательности. При последовательном протекании этих процессов прибыль получается сразу же после завершения инвестиций в полном объеме.

При параллельном их протекании получение прибыли возможно еще до полного завершения процесса (после первого его этапа). При интервальном протекании этих процессов между периодом завершения инвестиций и получения прибыли проходит определенное время, продолжительность которого зависит от особенностей конкретного инвестиционного проекта.

Для большей наглядности эти три процесса можно представить графически:

Рис.1. Формы временной последовательности протекания процессов вложения средств и получения прибыли от инвестиций[5].

А. Последовательное протекание процессов вложения капитала и получения прибыли.

Источник: https://mirznanii.com/a/47378/investitsii

Booksm
Добавить комментарий